Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Kauf, Schenkung, Erbschaft

Wer heute Eigentum übernimmt, sollte eine mögliche Sanierungspflicht immer von Anfang an mitdenken, egal ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung bzw. klassische Hausüberschreibung innerhalb der Familie. Seit der Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind energetische Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel klar geregelt. In den häufigsten Fällen muss innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag an der Immobilie nachgebessert werden.

Key-Takeaways

Mit der Schenkung geht die energetische Pflicht auf den neuen Eigentümer über
Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz laufen in der Regel innerhalb einer Frist von zwei Jahren an
Wohnrecht, Nießbrauch und Miteigentum machen eine klare vertragliche Regelung umso wichtiger
Eine frühe energetische Bestandsaufnahme und ein realistischer Maßnahmenplan helfen, Schenkung und Sanierung zusammenzudenken

Energetische Sanierungspflicht 2030

Der Begriff "Sanierungspflicht 2030" bezieht sich auf noch nicht final beschlossene, EU-weite Vorgaben für Mindest-Energieeffizienzstandards von Bestandsgebäuden bis zum Jahr 2030. Die Richtlinie verpflichtet die EU-Mitgliedsstaaten, den durchschnittlichen Energieverbrauch ihres gesamten Wohngebäudebestands zu senken.

In Deutschland gelten die bereits bestehenden, spezifischen Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), die unter anderem den Austausch alter Heizkessel, die Dämmung der obersten Geschossdecke und Regelungen bei Eigentümerwechseln vorschreiben.

Eine allgemeingültige Sanierungspflicht für alle Immobilieneigentümer bis 2030 existiert nicht. Mittelfristig ist jedoch absehbar, dass energetisch schwache Gebäude schrittweise stärker unter Druck geraten, entweder über strengere Mindeststandards, strengere Vorgaben beim Heizungstausch oder in Finanzierungs- und Förderlogiken. Damit werden schlecht gedämmte Häuser, alte Heizungen und hohe Verbräuche in den kommenden Jahren wirtschaftlich und rechtlich zunehmend unattraktiv.

Die richtige Strategie ist deshalb, Eigentumsübergaben (Kauf, Erbschaft, Schenkung, Überschreibung) immer mit einer mittel- bis langfristigen energetischen Planung zu verbinden, statt nur das absolute Minimum abzuarbeiten.

Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel

Beim Eigentümerwechsel einer Bestandsimmobilie in Deutschland greifen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) spezifische, bereits bestehende Sanierungspflichten und Nachrüstungspflichten. Diese sind an den Eigentümerwechsel geknüpft, nicht an das Baujahr allein und müssen vom neuen Eigentümer innerhalb einer Frist von zwei Jahren nach dem notariellen Kauf oder der Eintragung ins Grundbuch erfüllt werden.

Die Sanierungspflichten betreffen im speziellen Käufer, Erben oder Beschenkte von Ein- und Zweifamilienhäusern, für die der Bauantrag vor dem 1. Februar 2002 gestellt wurde. Die Einhaltung wird stichprobenartig vom Schornsteinfeger oder der örtlichen Baubehörde kontrolliert.

Die Frist von zwei Jahren für die Sanierungspflichten trifft primär diejenigen, die eine Immobilie neu erwerben und zuvor keinen Bezug zu dem Gebäude hatten.

Typische Pflichtbereiche sind:

Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches
Austausch bestimmter alter Heizkessel (über 30 Jahre, mit Ausnahmen)
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen

Es empfiehlt sich für Käufer, die potenziellen Sanierungskosten bereits vor dem Erwerb in die Kaufentscheidung und Finanzierung einzubeziehen und gegebenenfalls einen Energieberater zu konsultieren.

Ausnahmen: Keine Sanierungspflicht trotz Eigentümerwechsel

Es gibt spezifische Ausnahmen, bei denen trotz eines Eigentümerwechsels keine Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) greifen:

Selbstnutzung vor dem Stichtag

Die wichtigste und häufigste Ausnahme betrifft Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Gebäude bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Wenn der neue Eigentümer (z. B. ein Erbe oder Käufer) also nachweisen kann, dass er die Immobilie bereits zu diesem Stichtag selbst genutzt hat, entfallen die Pflichten zur Heizungserneuerung, Dachbodendämmung und Rohrisolierung.

Diese Ausnahme gilt nur für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Immobilien greift sie nicht.

Denkmalschutz und Ortsbildschutz‍

Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder als sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz gelten, sind von den meisten Sanierungspflichten ausgenommen, sofern die Erfüllung der Anforderungen die Bausubstanz oder das Erscheinungsbild unzumutbar beeinträchtigen würde.

Hier können Anforderungen abweichen, eingeschränkt oder ganz entfallen, wenn sie mit dem Erscheinungsbild unvereinbar sind. Die Entscheidung liegt bei der zuständigen Behörde.

Wirtschaftliche Unzumutbarkeit ‍

In Einzelfällen können Maßnahmen als unzumutbar gelten, wenn der Aufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zum Wert oder Nutzen steht. Eine saubere Dokumentation und fachliche Begründung ist dafür zwingend.

Sanierungspflicht bei Schenkung: wenn Eltern das Haus zu Lebzeiten übertragen

Wenn Eltern das eigene Haus schon zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, steht im Mittelpunkt meist die Frage nach Erbschaftsteuer, Pflege und gerechter Aufteilung innerhalb der Familie. Viele unterschätzen, dass in aller Regel die energetische Verantwortung auf die nächste Generation übergeht.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) knüpft viele Nachrüstpflichten nicht an den Kaufpreis, sondern an den Wechsel der Eigentümer. Ob das Haus verkauft, verschenkt oder überschrieben wird, spielt im Ergebnis meist keine Rolle. Entscheidend ist: Ein neuer Eigentümer steht im Grundbuch.

Rechtlich eindeutig ist also der neue Eigentümer sanierungspflichtig. Die rechtliche Verantwortung liegt also bei den Kindern, sobald sie im Grundbuch stehen. Mit einer Frist von zwei Jahren müssen daher bestimmte Nachrüstpflichten erfüllt sein.

In der Praxis sieht es aber oft komplexer aus:

Die Eltern behalten ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht
Die Eltern leben weiter im Haus und nutzen es wie bisher
Die Kinder wohnen vielleicht ganz woanders und sehen das Haus zunächst als langfristige Perspektive

Trotzdem bleibt die rechtliche Pflicht beim Eigentümer. Das bedeutet:

Die Kinder müssen sicherstellen, dass Pflichtmaßnahmen fristgerecht umgesetzt werden
Bei Verstößen wendet sich die Behörde an den Eigentümer, nicht an die Bewohner

Gerade bei Nießbrauch und Wohnrechten ist deshalb eine klare vertragliche Regelung wichtig:

Wer übernimmt welche Sanierungskosten: Sollen bestimmte Pflichtmaßnahmen (z. B. Heizkesseltausch) noch von den Eltern vor der Übertragung durchgeführt werden
Gibt es zeitliche Absprachen, die auch zur gesetzlichen Frist passen

Bei Schenkung an mehrere Kinder müssen sich alle Miteigentümer auf den Sanierungskurs einigen. Gerade wenn einer verkaufen, der andere aber selbst einziehen möchte, wird eine gute energetische Bestandsaufnahme zur Grundlage jeder Entscheidung. Praktisch wird man Sanierung und Kostenverteilung familiär abstimmen müssen.

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Unterschiede nach Gebäudeart: Bauernhaus, Altbau, Neubau

Ob Bauernhaus oder Fertighaus der 1990er-Jahre: Nachrüstpflichten unterscheiden sich beim Eigentümerwechsel rein rechtlich nicht zwischen der Art des Gebäudes. Praktisch gibt es aber deutliche Unterschiede in Umfang, Aufwand und Prioritäten.

Bauernhaussanierung: Bauernhäuser sind häufig sehr alt, konstruktiv anders aufgebaut (Holz, Bruchstein, Lehm, Fachwerk) und oft mit Anbauten, Scheunen oder Nebengebäuden kombiniert. Bei einer Übernahme ist weniger die Frage, ob GEG Pflichten bestehen, sondern wie man diese so umsetzt, dass Substanz gut erhalten bleiben.

Altbausanierung: Altbauten vor etwa 1978 sind energetisch fast immer sanierungsbedürftig. Grundrisse und architektonische Qualität sind in der Regel nicht mehr zeitgemäß und können in diesem Zuge ebenfalls überarbeitet werden. Beim Eigentümerwechsel kommen zu den Pflichtmaßnahmen meist weitere sinnvolle Schritte dazu, wie die Erneuerung der Gebäudehülle, Fenstertausch in ein abgestimmtes Gesamtkonzept und der Optimierung oder Austausch des Heizsystems.

Neubau und jüngere Bestandsgebäude: Bei Neubauten der letzten Jahre sind die unmittelbaren GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel meist weniger dramatisch, da die Hülle bereits einen guten Standard hat und typischerweise bereits moderne Heiztechnik eingebaut ist. Aber auch hier können Pflichten entstehen, etwa bei älteren Gas- oder Ölkesseln in Häusern der 80er und 90er Jahre. Zudem werden mit Blick auf 2030/2035 auch jüngere Gebäude in die Gesamtstrategie zur Emissionsminderung einbezogen.

Nicht jedes Haus braucht eine Vollsanierung. Aber jedes Haus braucht nach einem Eigentümerwechsel eine fachliche Kurzdiagnose, ob und in welchem Umfang Pflichten und sinnvolle Modernisierungsschritte anstehen.

Punkte, die im Überschreibungsvertrag oft übersehen werden

Sanierungspflicht wird nicht ausdrücklich geregelt

Häufig konzentriert man sich auf Pflege, Wohnrecht und Unterhalt der Immobilie, vergisst aber GEG Pflichten. Es lohnt sich, im Vertrag klar festzuhalten, wer für anstehende Pflichtmaßnahmen zuständig ist und wie die Kosten verteilt werden sollen.

‍Bestandsaufnahme vor der Überschreibung fehlt

Ohne energetische Analyse ist kaum absehbar, was in den nächsten zwei bis fünf Jahren auf den neuen Eigentümer zukommt. Eine einfache Begehung mit Energieeffizienzexperten und grober Maßnahmenplan verhindern hier böse Überraschungen.

Zeitliche Fristen werden unterschätzt

Zwei Jahre klingen lang, sind es aber nicht, wenn Planungszeiten, Handwerkerverfügbarkeit und mögliche Förderanträge dazukommen. Deshalb sollte der Sanierungsfahrplan idealerweise schon vor der Überschreibung konzipiert werden.

Praxisleitfaden für Schenkung und Überschreibung

1. Vor der Übertragung: Bestandsaufnahme

Baujahr, Bauart und bisherige Sanierungen dokumentieren
Heizungsanlage prüfen (Alter, Technik, Effizienz)
Dach und oberste Geschossdecke bewerten
Leitungsdämmung in unbeheizten Räumen prüfen

2. Parallel zur rechtlichen Gestaltung: Energieplanung einbinden

Frühzeitig einen Energieeffizienzexperten hinzuziehen
Prüfen, welche Maßnahmen Pflicht und welche strategisch sinnvoll sind
Grobe Kostenrahmen für Pflicht- und Zusatzmaßnahmen definieren
Prüfen, ob ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sinnvoll ist

3. Klare Vertragsmodalitäten beim Notar

Wer übernimmt welche energetischen Maßnahmen
Bis wann sollen welche Maßnahmen umgesetzt sein (unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist)
Wie werden Kosten bei mehreren Erwerbern oder innerhalb der Familie aufgeteilt
Was passiert, wenn sich Rahmenbedingungen ändern (z. B. strengere Vorgaben, unerwartete Bauschäden, höhere Kosten)

Rolle von Förderungen

Es gibt attraktive Fördermöglichkeiten über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wie KfW und BAFA. Besonders sinnvoll ist die Kombination aus Pflichtmaßnahmen und geförderten Effizienzsteigerungen (z. B. gleich bessere Dämmung statt nur Minimalstandard).

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann zusätzliche Boni auslösen und bietet sich bei Eigentumswechsel, Schenkung oder Überschreibung als strategisches Werkzeug an.

Fazit: Eigentumsübergabe sollte rechtlich und energetisch durchdacht angegangen werden

Schenkung und Überschreibung sind rechtlich keine „Tricks“, um Sanierungspflichten zu umgehen. Wird ein Haus durch Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Überschreibung übernommen, steht immer eine zentrale Frage im Raum: Wie machen wir dieses Gebäude rechtlich, energetisch und wirtschaftlich fit für die nächsten 20 bis 30 Jahre.

Eine frühzeitige Bestandsaufnahme, ein klarer Sanierungsfahrplan und eine saubere vertragliche Regelung sind dafür der beste Weg. Die Pflichten sind klar definiert, die Fristen sind bekannt. Wer rechtzeitig plant, gerät nicht in Zeitdruck und kann Förderungen und sinnvolle Zusatzmaßnahmen integrieren.

Wenn du möchtest, begleiten wir dich genau bei diesen Schritten: von der ersten Einschätzung, was nach GEG wirklich Pflicht ist, bis zur Planung einer Sanierung, die zu deinem Haus, deinem Budget und deiner Lebensplanung passt.