Die Sanierungspflicht betrifft vorrangig Maßnahmen, die einen besonders hohen Einfluss auf den Energieverbrauch haben. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass unsanierte Altbauten dauerhaft Energie ineffizient verbrauchen und dadurch die Klimaziele gefährden. Besonders betroffen sind Gebäude, die vor der Einführung moderner Energieeinsparverordnungen gebaut wurden – also insbesondere Altbauten vor den 1980er Jahren.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Ausnahmen sind durch langjährige Selbstnutzung, Denkmalschutz oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit möglich.
- Häufig ist keine Komplettsanierung notwendig, da nur bestimmte Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, z. B. Dachdämmung oder Heizkesseltausch.
- Erbengemeinschaften müssen im Rahmen der Sanierungspflicht energetische Mindeststandards mit einer Frist von zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfüllen.
- Entscheidungen innerhalb von Erbengemeinschaften müssen einvernehmlich getroffen werden, was oft zu Verzögerungen führen kann.
- Bei der Erbschaft selbst ist kein Energieausweis erforderlich. Erst bei Verkauf oder Vermietung.
Sanierungspflicht bei geerbten Immobilien
Mit dem Eigentumswechsel durch Erbschaft greifen dieselben energetischen Pflichten wie bei einem Immobilienkauf. Das Gebäudeenergiegesetz (vgl. §47, §71, §72 und ggf. §47 GEG) verpflichtet Erben, bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall umzusetzen.
Die Art und der Umfang der Sanierungspflichten sind abhängig von
- dem Alter des Gebäudes
- der Art der Heizungsanlage und
- des energetischen Zustands.
Die Sanierungspflicht fordert, dass die Mindeststandards nach GEG (Gebäudeenergiegesetz) eingehalten werden. Diese Pflichtmaßnahmen können hohe Investitionen erfordern, wirken sich aber positiv auf Energieverbrauch, Wohnkomfort und Marktwert aus.
Das betrifft klassischerweise Altbauten, da sie oft baufällig sind und energetische Mängel aufweisen. Am häufigsten von das Sanierungspflicht betroffen sind Einfamilienhäuser, aber auch für Mehrfamilienhäuser gelten diese Pflichten.
Beispiele für verpflichtende Maßnahmen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
- Austausch veralteter Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, z. B. Ölheizung oder Gaskessel (ausgenommen davon sind Brennwertgeräte und Niedertemperaturkessel)
- Dämmung von Rohrleitungen in unbeheizten Räumen
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Es gibt keine generelle Pflicht, das geerbte Haus umfassend zu renovieren. Es muss also nicht jede geerbte Immobilie automatisch saniert werden. Das GEG sieht klare Ausnahmen vor:
Langjähriger Selbstnutzung
Wer das Gebäude bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat (also schon vor dem Eigentümerwechsel darin lebte) ist von der Sanierungspflicht befreit (§ 47 GEG).
Denkmalschutz
Vorgaben können abweichen oder entfallen, wenn sie mit dem Erhalt des Erscheinungsbilds nicht vereinbar sind (vgl. GEG §105).
Unzumutbarkeit
Ist eine Sanierung wirtschaftlich nicht tragbar oder unverhältnismäßig, kann ein Antrag auf Ausnahmegenehmigung gestellt werden (§ 102 GEG).
Wer glaubt, automatisch befreit zu sein, sollte dies zwingend dokumentieren und durch Experten bestätigen lassen. Vor allem im Fall einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist eine fundierte Begründung inklusive Kostenschätzung notwendig. Die zuständige Behörde prüft im Einzelfall, ob die Ausnahme genehmigt wird.
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